بازار سرمایه راهکار کاهش فشار بر منابع بانکی در تأمین مالی مسکن

به گزارش خبرگزاری آنا از وزارت راه و شهرسازی، محمدابراهیم محمدپورزرندی، مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در نشست هم‌اندیشی فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی با فعالان صنعت ساختمان که در ساختمان دادمان برگزار شد، گفت: سهم بازار سرمایه به عنوان یکی از ابزار‌های مالی در تامین مالی سازندگان و به ویژه انبوه‌سازی سهم ناچیزی است و عمده تامین مالی بخش انبوه‌سازی و ساخت و ساز از طریق شبکه بانکی انجام می‌شود. در حالیکه در بازار سرمایه، منابع خرد مردمی و نهادی در حال ورود به بازار سرمایه هستند و این بازار ظرفیت بالاتری برای تامین مالی دارد.

این فعال حوزه بانکی با بیان اینکه منابع بانکی در حال حاضر ظرفیت اجرای کامل برنامه‌های دولت در حوزه مسکن حمایتی را ندارد، توضیح داد: فشار فعلی بر منابع بانکی برای تامین مالی پروژه‌های مسکن، در شرایطی است که این منابع ممکن است دیگر ظرفیت کافی برای تحقق جهش تولید مسکن نداشته باشند، هرچند تاکنون بخشی از تعهدات انجام شده است.

وی در ادامه به ابزار‌های موجود در بازار سرمایه اشاره کرد و افزود: این ابزار‌ها در سه دسته کلی هستند و همچنین برخی ابزار‌های در حال طراحی و تدوین قرار می‌گیرند. در همین رابطه، همچنان که، صنعت ساخت‌وساز به سمت فناوری‌های نوین در حال حرکت است، در بازار سرمایه نیز مدلی‌های مالی متناسب با این تحولات در حال توسعه است.

محمد پورزندی از جمله ابزار‌های رایج تامین مالی را صندوق‌های سرمایه‌گذاری، انتشار اوراق بدهی و شرکت‌های سهامی عام پروژه‌محور عنوان کرد و افزود: متداول‌ترین ابزار رایج تامین مالی، در حال حاضر صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و صندوق‌های سرمایه گذاری چندکالایی هستند.

به گفته وی، از دیگر ابزار‌های تامین مالی، می‌توان به انتشار اوراق (روش‌های تامین مالی بزرگ مقیاس) و شرکت‌های سهامی عام پروژه محور که سهام این شرکت‌ها در بازار عرضه می‌شود، اشاره کرد.

محمدپورزرندی در ادامه به تشریح فرآیند صندوق‌های زمین و ساختمان پرداخت و گفت: بخشی از صندوق‌های زمین و ساختمان در اختیار بانک مسکن است. در این صندوق‌ها، یک پروژه مشخص مانند ساخت یک مجتمع مسکونی تعریف می‌شود، زمین، مجوزها، برآورد هزینه و زمان‌بندی توسط هیات کارشناسی ارزیابی و مجوز تاسیس صندوق توسط سازمان بورس صادر می‌شود. سپس واحد‌های صندوق توسط اشخاص حقیقی و حقوقی فعال در بازار خریداری و پس از اتمام پروژه، صندوق تسویه و منحل می‌شود.

وی در توضیح ساختار صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان توضیح داد: این صندوق‌ها دارای ارکان مشخصی هستند از جمله مدیر صندوق که معمولاً یک نهاد مالی مانند شرکت‌های تامین سرمایه است، مدیر ساخت و ناظر که از فعالان حوزه انبوه‌سازی هستند، و همچنین متولی و حسابرس که نقش نظارتی و کنترلی دارند.

به گفته وی، این سازوکار (صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان)، یک ساختار شفاف با قابلیت تامین مالی پایدار برای پروژه‌های ساختمانی فراهم می‌کند.

مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن همچنین مقایسه‌ای بین روش‌های رایج تامین مالی انجام داد و گفت: در روش وام بانکی، هزینه مالی بالا و فشار بازپرداخت نیز بالاست و نیاز به وثیقه در این روش وجود دارد. در روش پیش فروش نیز هزینه مالی قابل توجه است و تعهد تحویل نیز از الزامات اصلی است. روش مشارکت در ساخت نیز ویژگی‌های و شرایط خاص خود را دارد.

محمد پورززندی افزود: در مقابل، صندوق‌های زمین و ساختمان ابزار‌هایی هستند که فاقد فشار بازپرداخت مستقیم بوده و برای پروژه‌های متوسط و بزرگ با ارزش چند صد میلیارد تومان و بالاتر مناسب هستند.