مسکن متری راهکار نوین خانه‌دار شدن یا تکرار تجربه‌های بی‌نتیجه؟!
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا، در راستای نوآوری‌های بازار سرمایه، زمزمه‌های عرضه مسکن متری در بورس کالا بار دیگر داغ شده است. این طرح که با وعده جذب سرمایه‌های خرد و هدایت آن به سمت بخش ساخت‌وساز مطرح شده، در صورت اجرا، می‌تواند چشم‌انداز بازار مسکن را تغییر دهد. کارشناسان اقتصادی با نگاهی دوگانه به این موضوع، از مزایایی، چون حفظ ارزش پول و تامین مالی پروژه‌ها سخن می‌گویند، اما همزمان نسبت به تشدید نگاه سرمایه‌ای به مسکن و احتمال ورود سوداگران هشدار می‌دهند. چندی پیش یکی از بانک‌های کشور خبر از فعال سازی طرحی در این بانک داد که امکان خرید مسکن به صورت متری فراهم می‌کند. این طرح که گویا قرار است صندوق‌های سرمایه گذاری در بخش مسکن را با ارائه یونیت‌های سرمایه گذاری فراهم کند.
هر چند که طرح‌های این چنینی مسبوق به سابقه است؛ اما با توجه به اهمیت مسکن در اقتصاد کشور و شرایط رکورد تورمی عجیب این بخش هر طرحی بارقه‌ای از امید را برای خانه دار کردن مردم به خصوص جوانان فراهم می‌کند. با این شرایط همچنان این سوال مطرح است که آیا هدایت سرمایه‌های مردم به سوی مسکن متری می‌تواند گره بخش مسکن را بگشاید؟ و آیا طرح‌های این چنینی به ساخت حقیقی مسکن منجر خواهد شد؟
کارشناس حوزه مسکن، با رد کارایی طرح جدید عرضه یونیت‌های سرمایه‌گذاری متری مسکن، تأکید کردکه در بازار پر نوسان مسکن ایران، که رؤیای خانه‌دار شدن را برای بسیاری به سرابی دست‌نیافتنی تبدیل کرده، هر طرح جدیدی بارقه‌ای از امید را روشن می‌کند. این بار، فروش متری مسکن با وعده‌ی مشارکت خرد و تسهیل خانه‌دار شدن، در صدر اخبار قرار گرفته است. اما آیا این رویکرد نوین، کلید قفل چالش‌های دیرینه‌ی مسکن است یا قرار است سرنوشتی مشابه طرح‌های پیشین، از جمله مسکن مهر و مسکن ملی، پیدا کند که با وجود نیات خیر، در نهایت به بن‌بست رسیدند؟
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس حوزه مسکن، در واکنش به طرح جدید بانک مسکن مبنی بر عرضه یونیت‌های سرمایه‌گذاری متری مسکن در گفت‌وگو خبرنگار آنا تأکید کرد: این گونه طرح‌ها در عمل پاسخگوی مشکلات بازار مسکن نخواهد بود و تجربه‌های مشابه گذشته نیز نشان داده که این روش‌ها به نتیجه نمی‌رسند.
تکرار طرح‌های بی‌نتیجه
سلطان‌محمدی با اشاره به اینکه در سال‌های گذشته طرح‌های مشابه متعددی ارائه شده است، گفت: این بار اول نیست که چنین ایده‌هایی مطرح می‌شود. هر فرد یا نهادی که وارد این حوزه می‌شود، سعی دارد با طرحی جدید مشکل را حل کند، اما ساختار این طرح‌ها در عمل قابلیت موفقیت ندارد.
وی توضیح داد: یونیت سرمایه‌گذاری یعنی فرد به جای مالکیت فیزیکی یک واحد مسکونی، سهمی کوچک از یک پروژه ساختمانی را خریداری می‌کند، مانند سهام یک شرکت تولیدی در بورس، اما وقتی مدیریت این پروژه‌ها بر عهده دولت باشد، با توجه به عملکرد گذشته، بازدهی اقتصادی مطلوب حاصل نخواهد شد.
بازدهی پایین و نبود جذابیت برای سرمایه‌گذاران
این کارشناس مسکن یادآور شد: در شرایطی که حتی بخش خصوصی با همه حساسیت و دقت خود در مدیریت منابع، بازدهی مورد انتظار از بازار مسکن را به دست نمی‌آورد و تولید مسکن به کمترین حد تاریخی خود رسیده، انتظار موفقیت از دولت غیرواقعی است. پروژه‌های دولتی بعضاً به جای دو یا سه سال، بیش از ۱۰ تا ۲۰ سال طول می‌کشند و بازدهی اقتصادی ندارند.
به گفته سلطان‌محمدی، شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن که پیش‌تر در بورس فعال شدند نیز بازدهی مناسبی به همراه نداشته‌اند و مردم اقبالی به خرید سهام آنها نشان نداده‌اند.
محدودیت‌های زیرساختی و انحصار زمین
سلطان‌محمدی یکی از مهم‌ترین موانع توسعه واقعی بخش مسکن را انحصار زمین دانست و افزود: بخش اعظم زمین‌های قابل ساخت در اختیار دولت است. بخش خصوصی تنها به زمین‌های کوچک و پراکنده دسترسی دارد و امکان اجرای پروژه‌های بزرگ شهرک‌سازی برایش وجود ندارد. حتی تعریف شهر‌های جدید نیز به لحاظ قانونی در اختیار دولت است.
وی تأکید کرد: برای ایجاد پروژه‌های بزرگ مقیاس، دولت باید زمین‌های بزرگ را به مزایده بگذارد و منابع مالی کافی جذب کند. تا زمانی که این زیرساخت‌ها فراهم نشود، نقش‌آفرینی جدی بخش خصوصی در مقیاس کلان ممکن نیست.
تجربه مسکن مهر و نگرانی درباره مسکن ملی
این کارشناس با اشاره به تجربه طولانی‌مدت مسکن مهر و تأخیر در تحویل واحد‌ها گفت: مسکن ملی نیز به احتمال زیاد سرنوشتی مشابه خواهد داشت. این طرح‌ها اغلب با واقعیت نیاز‌های خانوار‌ها همخوانی ندارند. کوچک‌سازی بیش از حد واحد‌ها یا طرح‌های متری، پاسخگوی نیاز واقعی مردم برای زندگی خانوادگی نیست.
سلطان‌محمدی در ادامه به بحث جمعیت و تأثیر آن بر بازار مسکن پرداخت و گفت: رشد جمعیت ایران در حال حاضر در سطحی پایدار قرار دارد و کاهش آن به‌تنهایی مشکل مسکن را حل نمی‌کند. حتی اگر جمعیت ثابت بماند، کسری موجود در مسکن و نیاز به بازسازی واحد‌های فرسوده همچنان پابرجاست. افزایش امید به زندگی و بالا رفتن طول عمر خانوار‌ها باعث شده ارث مسکن به نسل جوان با تأخیر بیشتری برسد و این امر فشار مضاعفی بر تقاضای مستقل مسکن وارد کرده است. این مسئله در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته نیز مشاهده می‌شود.
این کارشناس در پایان تصریح کرد: تا زمانی که مشکلات ساختاری، از جمله انحصار زمین و نبود سرمایه‌گذاری کلان بخش خصوصی، برطرف نشود، طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن یا پروژه‌های مشابه، محکوم به شکست هستند. این ایده‌ها بیشتر جنبه تبلیغاتی دارند و در عمل توان حل مشکلات بازار را ندارند.
انتهای پیام/
