راه‌های پیش روی دولت برای حمایت از مستأجران/ از مالیات بر خانه‌های خالی تا توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای
به گزارش خبرگزاری آنا، شورای‌عالی مسکن با پیگیری «فرزانه صادق» وزیر راه، مسکن و شهرسازی دولت چهاردهم در فروردین‌ماه برگزار شد. اهمیت برگزاری این شورا به حدی بود که از مدت‌ها پیش جای خالی آن به‌وضوح احساس می‌شد، اما سؤال اینجاست که آیا خروجی این شورا پاسخگوی انتظارات جامعه است و اینکه چگونه می‌شود از مستأجران در شرایط کنونی حمایت بیشتری کرد؟
برای پاسخ به این سؤال، خبرنگار آنا به سراغ «هوشنگ فروغمند اعرابی» دکترای معماری و مدرس دانشگاه رفت و این جواب را گرفت: سیاست‌های حمایت از مستأجران را می‌توانیم در سطح جهانی به چند الگوی اصلی تقسیم کنیم.
این کارشناس مسکن در ادامه با توضیح برخی از سیاست‌های موفق در حمایت از مستأجران در برخی از کشورها ادامه داد: یکی از این الگو‌ها مبتنی بر ایجاد محدودیت برای تخلیه ملک است؛ به این معنا که هر موجری نتواند مستأجر خود را به‌راحتی از ملک خارج کند، در بسیاری از کشورها، دولت‌ها با دشوار کردن فرایند‌های حقوقی تخلیه، از حقوق مستأجران صیانت می‌کنند، البته این به آن طریقی نیست که مالک از اجاره ملک خود صرف‌نظر کند؛ بلکه دولت تنظیم‌گر و تسهیل‌کننده نظام اجاره‌داری است.
اعرابی در ادامه اظهار کرد: همچنین از سوی دیگر، در سطح بین‌المللی راهکارهایی به کار گرفته می‌شود که مسئولیت‌های مالک را در حفظ ایمنی، بهداشت و استاندارد‌های سکونتی ملک افزایش می‌دهند تا مستأجران در محیطی مناسب زندگی کنند.
حمایت‌های مالی یک از راهکار‌های حمایت از مستاجران
پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی در ادامه با اشاره به برخی از ابزار‌های حمایتی برای مستأجران توضیح داد: یکی دیگر از ابزار‌های حمایتی، پشتیبانی‌های مالی است که باتوجه‌به دهک‌های درآمدی متفاوت، در قالب کمک‌هزینه اجاره‌بها یا یارانه‌های مستقیم اجرا می‌شود. این شیوه در کشور‌های مختلف با اهداف و سازوکار‌های گوناگون اعمال می‌شود.
وی با توضیح علت برخی از حمایت‌های صورت‌گرفته در برخی از کشورها، تصریح کرد: برای نمونه در برخی کشور‌های اروپایی، سیاست‌هایی تدوین شده است تا مانع از جابه‌جایی‌های گسترده جمعیتی شوند و امکان دهد که ساکنان در محله‌هایی که سال‌ها در آن زیسته‌اند، علی‌رغم گران‌شدن اجاره به واسطه انجام پروژه‌های عمرانی یا دیگر دلایل، همچنان به زندگی ادامه دهند.
باید بررسی شود نظام بانکی توان ارائه سیاست‌های حمایت از مستاجران را دارد
این استاد دانشگاه ادامه داد: همچنین در شرایط بحرانی نظیر رکود‌های اقتصادی، تمایل برخی افراد به جابه‌جایی افزایش می‌یابد. دولت‌ها برای جلوگیری از این پدیده، با پرداخت کمک‌های مالی جهت تأمین اجاره‌بها مداخله می‌کنند. در ایران نیز این رویکرد به‌کارگرفته‌شده است، اما باید بررسی شود که آیا نظام بانکی توانایی اجرای مؤثر این حمایت‌ها را دارد یا خیر؟
وی ادامه داد: این قبیل سیاست‌ها در مجموع، ابزار‌هایی مفید برای حمایت از اقشار مختلف جامعه به‌ویژه در شرایط کنونی محسوب می‌شوند. مهم‌ترین حوزه‌ای که باید در اولویت حمایت قرار گیرد، بازار اجاره مسکن از لحاظ تقویت زیرساخت‌ها است.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال که «چه راهکاری برای حمایت از مستأجران در شرایط اقتصادی حال کشور پیشنهاد می‌دهید» گفت:
یکی از راهکار‌های مؤثر در این زمینه، ایجاد ثبات در بازار اجاره از طریق تشویق به افزایش عرضه واحد‌های استیجاری است. در شرایط فعلی، برخی مالکان به دلیل دغدغه‌های مرتبط با اجاره‌داری، تمایلی به واگذاری واحد‌های خالی ندارند و ترجیح می‌دهند این املاک را به‌صورت «خانه‌های کلید نخورده» نگه دارند تا در زمان مناسب با قیمتی بالاتر به فروش برسانند.
اتخاد سیاست‌های مالیاتی پویا راهکاری برای ثبات بازار اجاره بها
اعرابی تصریح کرد: برای مقابله با این پدیده، می‌توان با اتخاذ سیاست‌های مالیاتی پویا و ایجاد سامانه‌ای دقیق برای شناسایی خانه‌های خالی، از این املاک مالیات دریافت کرد. پس از آن، تمرکز بر خانه‌های کلید نخورده ضروری است؛ چراکه هزینه ساخت این خانه‌ها از منابع عمومی تأمین شده. در این راستا، وضع مالیات بر خانه‌های کلید نخورده نیز قابل اجراست.
اجاره‌داری حرفه‌ای در کنار معافیت‌های مالیاتی می‌تواند باعث ثبات شود
اعرابی در ادامه گفت: برای ترغیب مالکان به اجاره‌داری، می‌توان از مشوق‌های مالیاتی نیز بهره گرفت. به‌عنوان‌مثال، اگر اجاره‌داری به‌صورت حرفه‌ای و شرکتی انجام شود و سودآور باشد، می‌توان برای آن معافیت‌های مالیاتی پلکانی یا اعتبار‌های مالیاتی در نظر گرفت.
این کارشناس مسکن اظهار داشت: البته توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند ساخت واحد‌های مسکونی متناسب با این هدف است. در قوانین پیش‌بینی شده که شرکت‌های وابسته به شهرداری‌ها موظف به ساخت مسکن‌هایی برای اجاره بلندمدت باشند تا مسئولیت این ساخت‌وساز‌ها به شکل نهادی و سازمان‌یافته انجام گیرد.
وی گفت: در حال حاضر، پس از فروش واحد‌های مسکونی هیچ نهاد یا شخصی مسئولیتی در قبال کیفیت آنها بر عهده ندارد. به همین دلیل، اصطلاحاتی مانند «بسازوبفروش» یا «بسازوبنداز» در ادبیات ساخت‌وساز کشور رایج شده است، چراکه سازنده پس از فروش، از هرگونه پاسخ‌گویی مبراست و خریدار کمتر آگاه در آینده با ایرادات متعدد مواجه می‌شود.
اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند باعث تحول در بازرا مسکن شود
این مدرس دانشگاه در ادامه با اشاره به برخی قوانین ادامه داد: اجرای قانون مرتبط با اجاره‌داری حرفه‌ای تحولی اساسی در این حوزه به شمار می‌رود. افزون بر آن، می‌توان از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده کرد؛ همانند واحد‌های مسکونی سریع‌الحداث که در شرایط اضطراری کاربرد دارند.
پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی در ادامه با اشاره به ابعاد مختلف مشکلات مسکن بیان کرد: در مجموع مسئله مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست، بلکه به سیاست‌های کلان کشور و شرایط اجتماعی نیز وابسته است.
حاکمیت باید اولویت را به منافع عمومی و عدالت اجتماعی بدهد
وی اظهار کرد: حاکمیت باید بپذیرد که اجرای سیاست‌های جدید ممکن است منافع برخی گروه‌های ذی‌نفوذ را به چالش بکشد و نارضایتی‌هایی ایجاد کند. بااین‌حال، اولویت باید با منافع عمومی و عدالت اجتماعی باشد. مدیرانی باید وارد عرصه شوند که حتی اگر خود آسیب دیدند، اجرای طرحی ملی و مفید برای جامعه را دنبال کنند.
تکمیل داده‌های سامانه املاک و اسکان از الزامات اجرای طرح‌های مالیاتی است
اعرابی با اشاره به لزوم تکمیل داده‌های سامانه املاک و اسکان توضیح داد: اجرای مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم تکمیل داده‌های سامانه املاک و اسکان کشور است. قانونی وجود دارد که تمام شهروندان را موظف به ثبت اطلاعات املاک خود می‌کند و هدف آن، تعیین دقیق مالکیت همه املاک کشور است.
وی تصریح کرد: این فرایند یکی از تحولات بنیادین در حوزه مسکن به شمار می‌رود که تأثیرات بلندمدتی خواهد داشت، هرچند تاکنون کمتر مورد توجه قرار گرفته است. اگر این مسیر به‌درستی طی شود، اعتماد عمومی نسبت به این سامانه افزایش‌یافته و فرهنگ استفاده از فناوری در مدیریت مسکن نیز نهادینه خواهد شد.
جذب سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار‌ها مولد
این کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در پایان اضافه کرد: در کنار اینها، دولت باید برای جذب سرمایه‌های سرگردان، بازار‌های موازی مطمئن و سودآوری فراهم کند تا افراد به‌جای انباشت سرمایه در حوزه زمین و مسکن، سرمایه‌گذاری‌های مولد را انتخاب کنند، در غیر این صورت، چرخه‌ای معیوب شکل می‌گیرد که در آن سرمایه‌داران با خرید تراکم از کل یک شهر، موج افزایش قیمت را رقم می‌زنند و در نهایت این هزینه بر دوش مردم قرار می‌گیرد.
گفت‌وگو از سید جواد شکوری
انتهای پیام/
