مسکن استیجاری، چرخه اجارهنشینی است نه نردبان مالکیت/ بحران مسکن در زمین قفل شده است
آرین فضلی در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا، طرح مسکن استیجاری که اخیراً از سوی وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته، بر این فرض استوار است که بخشی از جامعه توان ورود به بازار مالکیت را ندارد و باید از طریق اجارهداری دولتی یا شبهدولتی حمایت شود. این فرض در نگاه اول اجتماعی و حمایتی به نظر میرسد، اما در بستر واقعی اقتصاد ایران، با یک اقتصاد تورمی مواجه است.
کارشناس اقتصاد مسکن، ادامه داد: در اقتصادی که تورم سالانه بالای ۳۰ تا ۴۰ درصد به یک وضعیت مزمن تبدیل شده، هر ماه از قدرت خرید خانوار کاسته میشود. در چنین شرایطی، سیاستهایی که بر «انتظار برای آینده بهتر» بنا شدهاند، عملاً به تعویق دائمی حل مسئله منجر میشوند. مسکن استیجاری دقیقاً از همین جنس است.
وی گفت:اما پرسش کلیدی اینجاست: اگر مسکن استیجاری در اقتصاد تورمی نمیتواند به افزایش استطاعت و خروج خانوارها از چرخه اجارهنشینی منجر شود، راهحل واقعی بحران مسکن چیست؟ پاسخ، برخلاف مسیرهای انحرافی که این روزها مطرح میشود، پیچیده یا خارج از دسترس نیست؛ راهحل دقیقاً در همان نقطهای قرار دارد که سیاستگذار سالهاست از آن عبور میکند؛ زمین.
فضلی تاکید کرد:در ساختار هزینه مسکن در ایران، زمین مهمترین نهاده تولید است. برآوردهای رسمی و مطالعات کارشناسی نشان میدهد که ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت نهایی یک واحد مسکونی در کلانشهرها به قیمت زمین مربوط میشود. این به آن معناست که حتی اگر دولت بتواند هزینه ساخت، تسهیلات بانکی یا فناوری را بهبود دهد، تا زمانی که زمین کمیاب و گران باقی بماند، قیمت مسکن کاهش معناداری نخواهد داشت. به بیان ساده، بازار مسکن از ناحیه ساخت قفل نشده؛ از ناحیه زمین قفل شده است.
اقتصاد تورمی و شکست اجتنابناپذیر سیاست اجارهمحور
به گفته کارشناس حوزه زمین و مسکن، در اقتصادهای باثبات، مسکن استیجاری میتواند یک ابزار موقت یا مکمل باشد؛ زیرا خانوارها قادرند در دوره اجاره، پسانداز کنند و در افق چند ساله وارد بازار مالکیت شوند. اما اقتصاد ایران چنین مختصاتی ندارد. تورم مزمن باعث میشود ارزش پسانداز خانوارها بهطور مستمر کاهش یابد و فاصله آنها با قیمت مسکن هر سال بیشتر شود.
وی گفت: در این چارچوب، حتی اگر دولت دورهای از اسکان ارزان یا رایگان را برای خانوارها فراهم کند، پایان این دوره به معنای بازگشت همان خانوار به نقطه اول است؛ با این تفاوت که قیمت مسکن در این فاصله چند برابر شده و قدرت خرید خانوار کاهش یافته است. به بیان دیگر، مسکن استیجاری در اقتصاد تورمی نه نردبان مالکیت، بلکه چرخه بازتولید اجارهنشینی است.
وی تصریح کرد:همین واقعیت باعث میشود که سیاست مسکن استیجاری، بهجای حل بحران، صرفاً آن را به آینده موکول کند؛ آیندهای که در آن، خانوار نهتنها خانهدار نشده، بلکه از نظر اقتصادی آسیبپذیرتر نیز شده است.
راهحل واقعی کجاست؟ زمین، نه اجاره
فضلی با تاکید بر اینکه اگر هدف سیاستگذار کاهش فقر مسکن است، تجربه داخلی و منطق اقتصادی یک پاسخ روشن دارد، گفت: افزایش نرخ مالکیت اولین و مهمترین پاسخ به این سوال است. در اقتصادی که تورم بالاست، تنها داراییای که میتواند از خانوار در برابر کاهش قدرت خرید محافظت کند، مالکیت داراییهای واقعی مانند مسکن است.
وی ادامه داد: اما چرا مالکیت در ایران دستنیافتنی شده است؟ پاسخ در یک عدد خلاصه میشود: زمین. برآوردهای کارشناسی نشان میدهد که حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت نهایی مسکن در شهرهای بزرگ به قیمت زمین مربوط است. به این معنا که حتی اگر هزینه ساخت کنترل شود، تا زمانی که زمین گران و کمیاب باقی بماند، مسکن ارزان نخواهد شد.
کارشناس اقتصاد مسکن با توجه به اهمیت مالکیت در ایران تاکید کرد: نکته کلیدی اینجاست که راهحل این مسئله دقیقاً در اختیار دولت و بهطور مشخص وزارت راه و شهرسازی است. عرضه زمین به مردم نه بهعنوان پروژههای دولتی پیچیده، بلکه از طریق واگذاری مستقیم یا تسهیل دسترسی میتواند امکان ساخت مسکن با نقدینگی موجود در دست خانوارها را فراهم کند. این همان مسیری است که در گذشته، بخش بزرگی از طبقه متوسط ایران را خانهدار کرد.
از سیاستگذاری تا احتکار زمین
فضلی اظهار کرد: به نظر میرسد وزارت راه و شهرسازی به جای فعالسازی این مسیر، ترجیح داده است سراغ گزینههایی برود که کمترین تغییر را در وضعیت زمین ایجاد میکنند. در عمل، زمین دولتی به یک دارایی قفلشده تبدیل شده و سیاستگذار به جای شکستن این قفل، به سراغ طرحهای جایگزین مانند مسکن استیجاری رفته است.
وی تاکید کرد: این رویکرد از منظر اقتصادی قابل تفسیر است: وقتی زمین عرضه نمیشود، ارزش آن افزایش مییابد و هر سیاستی که به حفظ این وضعیت کمک کند، عملاً به تداوم انحصار زمین منجر میشود. در چنین شرایطی، مسکن استیجاری بیش از آنکه یک سیاست اجتماعی باشد، به یک انحراف سیاستی تبدیل میشود؛ انحرافی که صورت مسئله را تغییر میدهد، نه خود مسئله را.
وی تصریح کرد: طرح مسکن استیجاری در شرایط اقتصادی ایران، نه یک راهحل پایدار، بلکه یک مسیر انحرافی در مواجهه با بحران مسکن است. در اقتصادی که تورم قدرت خرید را هر ماه کاهش میدهد، اجارهمحوری نمیتواند جایگزین مالکیت شود.
به اعتقاد این کارشناس اقتصاد مسکن؛ راهحل واقعی، افزایش نرخ مالکیت از طریق شکستن قفل زمین است؛ قفلی که کلید آن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. تا زمانی که زمین بهعنوان مهمترین نهاده تولید مسکن عرضه نشود، هر سیاست دیگری از جمله مسکن استیجاری تنها مسکنی موقت خواهد بود برای بحرانی ساختاری که هر سال عمیقتر میشود.
انتهای پیام/
