مسکن در مسیر جهش قیمتی؛ متوسط قیمت تهران تا ۲۰۰ میلیون تومان در ۱۴۰۵

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا، خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران امروز در نشست خبری با موضوع چشم انداز بازار مسکن و طرح های سال ۱۴۰۵، گفت:امروز شاهد امضای تفاهم‌نامه میان دو مجموعه هستیم که ان‌شاءالله با تکیه بر ظرفیت‌های اقتصاد مردمی، به رونق مسکن و صنعت ساختمان منجر خواهد شد. به همین بهانه از شهرداری تهران بابت ساماندهی آسیب‌دیدگان و بازسازی منازل تشکر ویژه دارم؛ اقدامی که به‌صورت عملیاتی، جهادی و در خط مقدم انجام شد.

وی در ادامه با مروری بر وضعیت بازار مسکن کشور گفت: با توجه به حوادث دی‌ماه، باید شرایط بازار را از نیمه دی‌ماه به بعد ارزیابی کرد. در آن مقطع شاهد شکل‌گیری رونق نسبی و بروز تقاضا، به‌ویژه از سوی خریداران سرمایه‌ای، بودیم؛ به‌طوری‌که در برخی موارد فروشندگان در زمان انعقاد قرارداد دچار تردید شده و حتی از فروش منصرف می‌شدند. این تردید ناشی از رشد قیمت‌ها در بازار‌های موازی ارز و طلا بود و باعث لغو بسیاری از قرارداد‌های بالقوه شد.

وی افزود: پس از حوادث دی‌ماه و تشدید نااطمینانی‌های سیاسی، بازار مسکن عملاً قفل شد؛ در حالی که همچنان انتظار یک انفجار قیمتی نیز وجود دارد. از یک‌سو، انتظارات تورمی فروشندگان و قیمت‌های افزایش‌یافته قبل از نیمه دی‌ماه همچنان پابرجاست و قیمت‌ها به عقب بازنگشته‌اند، و از سوی دیگر، قدرت خرید متقاضیان به‌شدت تعدیل شده است. این دو عامل در کنار هم، بازار مسکن را پس از حوادث دی‌ماه به رکود کامل کشانده است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به آمار‌های اقتصادی گفت: بر اساس شاخص جدید «خوشه‌های درآمدی» که شامل هشت خوشه است، متأسفانه بیش از ۳۵ درصد جمعیت کشور در خوشه اول، یعنی فقر مطلق، قرار گرفته‌اند و کمتر از نیم درصد جمعیت در بالاترین خوشه درآمدی هستند. این آمار نشان می‌دهد توازن اقتصادی جامعه به‌شدت به‌هم ریخته و فشار معیشتی هر روز تنگ‌تر می‌شود.

وی ادامه داد: نتایج نظرسنجی‌ها نیز نشان می‌دهد ۸۴ درصد مستأجران کشور، عملاً خانه‌دار شدن را از برنامه‌های ذهنی خود حذف کرده‌اند. این رقم پیش‌تر نیز در محدوده ۸۶ تا ۸۷ درصد بوده، اما پس از یک دوره بهبود، متأسفانه دوباره شاهد عقب‌گرد هستیم.

وی درباره وضعیت ساخت‌وساز گفت: طبق گزارش مرکز آمار، در بهار ۱۴۰۴ صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور حدود ۲۲.۵ درصد کاهش داشته و این رقم در تابستان ۱۴۰۴ به حدود ۳۱.۸ درصد رسیده است. نکته مهم اینجاست که این آمار مربوط به درخواست‌هایی است که حداقل یک سال قبل ثبت شده‌اند؛ بنابراین اگر میزان درخواست‌های جدید در سال ۱۴۰۴ را بررسی کنیم، کاهش واقعی بسیار شدیدتر خواهد بود. به‌عبارت دیگر، صنعت ساختمان عملاً به مرز ورشکستگی رسیده است.

وی افزود: امروز در بسیاری از مناطق، هزینه تولید مسکن از قیمت فروش در بازار بالاتر است. در دو سال اخیر، تورم فروش مسکن حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده، در حالی که تورم تولید مسکن بیش از دو برابر این رقم است. برای مثال، زمانی که تورم عمومی در آذرماه حدود ۴۰ درصد اعلام شد، تورم نهاده‌های ساختمانی نزدیک به ۵۰ درصد بود و با افزایش تورم عمومی، تورم ساخت می‌تواند به محدوده ۷۵ تا ۸۰ درصد برسد. نتیجه این شرایط، کاهش شدید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز است.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با اشاره به چشم‌انداز بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ گفت: برای تحلیل سال آینده باید سه سناریو را در نظر گرفت؛ سناریوی نخست، وقوع جنگ؛ سناریوی دوم، تداوم وضعیت «نه جنگ، نه صلح»؛ و سناریوی سوم، دستیابی به توافق در مذاکرات دیپلماتیک.

وی تصریح کرد: به اعتقاد من، احتمال وقوع جنگ پایین است. از جمله دلایل آن می‌توان به شرایط سیاسی آمریکا، انتخابات کنگره، سیاست‌های ارزی دولت آمریکا و پیامد‌های بین‌المللی یک جنگ جدید اشاره کرد. با این حال، اگر جنگی هم رخ دهد، جنگ‌های قرن بیست‌ویکم کوتاه‌مدت و محدود به اهداف استراتژیک هستند و مناطق شهری و مسکونی هدف اصلی نخواهند بود.

وی افزود: در سناریوی تداوم وضعیت فعلی، بازار مسیر خود را پیدا می‌کند؛ همان‌گونه که پیش از حوادث دی‌ماه نیز نشانه‌های رونق دیده می‌شد. در صورت تحقق سناریوی سوم و رسیدن به توافق، کاهش شدید قیمت ارز و طلا رخ خواهد داد و خروج سرمایه از این بازارها، هجوم نقدینگی به سمت بازار مسکن را به‌دنبال خواهد داشت.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با جمع‌بندی این سناریو‌ها گفت: در هر سه حالت، سال ۱۴۰۵ سال مسکن و املاک خواهد بود. به لحاظ قیمتی نیز، با توجه به بنیان‌های تورمی و پولی کشور، افزایش قیمت مسکن اجتناب‌ناپذیر است. امروز قیمت دلاری مسکن به کمتر از ۸۰۰ دلار رسیده، در حالی که در شرایط ثبات معمولاً بین هزار تا ۱۲۰۰ دلار بوده است؛ بنابراین در سال ۱۴۰۵، افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت ریالی مسکن را قطعی می‌دانم.

وی ادامه داد: اگر متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران امروز حدود ۱۲۵ تا ۱۳۰ میلیون تومان باشد، پیش‌بینی می‌کنم در همین مقطع از سال آینده به حدود ۲۰۰ میلیون تومان برسد.

وی در پایان با تأکید بر مسئله معیشت مردم گفت: امروز سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در بسیاری از مناطق شهری به ۶۵ تا ۷۰ درصد رسیده است. وقتی چنین سهمی از درآمد صرف مسکن می‌شود، دیگر افزایش قیمت اقلامی مانند مرغ، تخم‌مرغ یا روغن مسئله اصلی نیست. اگر بتوانیم سهم مسکن را حتی از ۷۰ درصد به ۴۰ درصد کاهش دهیم، سایر مؤلفه‌های معیشت مانند خوراک، پوشاک، آموزش و درمان به‌طور معناداری بهبود خواهد یافت و رفاه مردم افزایش پیدا می‌کند.