بحران معاملات قولنامه‌ای در اردبیل؛ چرا الزام به تنظیم سند رسمی به پرچالش‌ترین دعوای ملکی تبدیل شده است؟
به گزارش گروه بازار خبرگزاری آنا، اردبیل این روزها با بحران معاملات قولنامه‌ای در حوزه ملک دست‌وپنجه نرم می‌کند. بسیاری از خرید و فروش‌های املاک در این استان هنوز به صورت سند عادی یا قولنامه‌ای انجام می‌شود؛ اسنادی که خارج از دفاتر رسمی و بدون ثبت در اداره ثبت اسناد تنظیم می‌گردند. این روند اگرچه در نگاه اول ساده و کم‌هزینه به نظر می‌رسد، اما در عمل عواقب حقوقی سنگینی به دنبال دارد. کارشناسان می‌گویند ادامه این وضعیت باعث افزایش پرونده‌های قضایی و تبدیل شدن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به چالشی جدی در محاکم شده است. در ادامه، این گزارش خبرمحور به بررسی دلایل رواج معاملات قولنامه‌ای در اردبیل، آثار تصویب قانون جدید ثبت رسمی معاملات، پیچیدگی‌های دعوای الزام به سند رسمی، و نقش وکیل متخصص ملکی در حل این بحران می‌پردازد.
رواج معاملات قولنامه‌ای و چالش‌های آن در اردبیل
نمایی از شهر اردبیل که هنوز بخش زیادی از معاملات ملکی آن به شکل قولنامه‌ای انجام می‌شود. بسیاری از شهروندان به دلایل مختلف از جمله فرار از تشریفات اداری، هزینه‌های نقل‌وانتقال رسمی، یا نبود اسناد مالکیت تک‌برگ برای ملک خود، به تنظیم قولنامه در بنگاه‌های معاملاتی روی می‌آورند. قولنامه در واقع قراردادی عادی است که بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود و حاوی وعده انتقال سند رسمی در آینده است. اما نبود ثبت رسمی این قراردادها باعث می‌شود که اعتبار حقوقی محدودی داشته باشند و در موارد اختلاف، دردسرساز شوند. به گفته نادر خدادادی (مدیرکل ثبت اسناد و املاک اردبیل)، بنگاه‌های املاک تنها مجاز به تنظیم قرارداد اولیه فروش هستند و هرگونه فروش صرفاً با مبایعه‌نامه یا قولنامه فاقد اعتبار است. وی تصریح کرده که از تیرماه سال گذشته قانون الزام ثبت رسمی معاملات در سراسر کشور اجرایی شده و مردم باید نسبت به عواقب خرید ملک با سند عادی آگاه شوند.
بیش از ۹۰٪ معاملات ملکی در ایران همچنان با قولنامه‌های عادی انجام می‌شود.
الزام به ثبت رسمی معاملات؛ قانون جدید و تاثیرات آن
در پاسخ به بحران معاملات قولنامه‌ای، قانون‌گذار دست به کار شده و قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را به تصویب رسانده است. اجرای این قانون در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد و از همه طرفین معاملات ملکی می‌خواهد که نقل و انتقال ملک را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. هدف اصلی قانون، کاهش اختلافات حقوقی و جلوگیری از سوءاستفاده‌هایی مانند فروش یک ملک به چند نفر یا کلاهبرداری بر بستر اسناد عادی عنوان شده است. مسئولان قضایی اردبیل نیز بر اجرای جدی این قانون تاکید دارند. معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری اردبیل با حمایت از این قانون گفته است که ثبت رسمی معاملات به نفع مردم بوده و اسناد قولنامه‌ای عامل ایجاد دعوای قضایی هستند. به بیان ساده، هرچه معاملات بیشتر به شکل رسمی انجام شوند، احتمال بروز مشکلات حقوقی کمتر خواهد شد.
اجرای قانون جدید در اردبیل همراه با طرح‌های نظارتی و ساماندهی صنف مشاوران املاک بوده است. تمامی دفاتر مشاور املاک موظف شده‌اند به سامانه الکترونیک ثبت معاملات ملکی (کاتب) متصل شوند و قراردادهای خود را در این سیستم رسمی ثبت کنند. طبق آمار اعلام‌شده، تاکنون ۱٬۳۹۶ واحد صنفی مشاور املاک در اردبیل در سامانه کاتب ثبت‌نام کرده‌اند و حدود ۵۵۶ واحد باقیمانده نیز تحت فشار قرار گرفته‌اند تا هرچه سریع‌تر به این سامانه بپیوندند. حتی اخطار داده شده که دفاتر املاکی که به سامانه متصل نشوند پلمب خواهند شد. این اقدامات نشان می‌دهد حاکمیت مصمم است جلوی تداوم معاملات قولنامه‌ای را بگیرد و اعتبار اسناد عادی را به حداقل برساند. در کنار این، اجرای طرح کاداستر (حدنگاری) در استان اردبیل سرعت گرفته و صدور سند رسمی تک‌برگی برای املاک شهری، روستایی و اراضی ملی در حال انجام است. این اقدامات زیرساختی، مسیر تبدیل املاک قولنامه‌ای به املاک دارای سند رسمی را هموار می‌کند و در درازمدت می‌تواند از حجم پرونده‌های قضایی بکاهد.
پرچالش‌ترین دعوای ملکی؛ پیچیدگی‌های الزام به تنظیم سند رسمی
تنظیم سند رسمی و امضای قرارداد در دفترخانه، مهم‌ترین گام برای انتقال قانونی مالکیت است. غفلت از این مرحله پرونده‌های پیچیده‌ای را در دادگستری رقم می‌زند. با رواج اسناد قولنامه‌ای، یکی از پرتکرارترین دعاوی حقوقی در دادگستری اردبیل دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی ملک» شده است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که خریدار ملکی را بر اساس قولنامه خریده اما فروشنده از انتقال رسمی سند به نام خریدار خودداری می‌کند. در چنین وضعیتی خریدار ناچار به طرح دعوایی می‌شود تا دادگاه، فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال کند. اگرچه در ظاهر موضوع روشن است (خریدار پول داده و سند می‌خواهد)، اما این دعاوی جزو پرچالش‌ترین پرونده‌های ملکی به شمار می‌آیند و بعضاً رسیدگی به آنها ماه‌ها و حتی سال‌ها طول می‌کشد.
نقش بهترین وکیل ملکی در اردبیل در حل بحران
مشاوره با یک وکیل متخصص امور ملکی می‌تواند مسیر پیچیده دعاوی ملکی را هموار کرده و از تضییع حقوق طرفین جلوگیری کند. در مواجهه با چنین بحران پیچیده‌ای، انتخاب یک وکیل ملکی متخصص در اردبیل می‌تواند راهگشا باشد. یک وکیل مجرب که به قوانین ثبتی و رویه دادگاه‌های محلی آشنایی دارد، نقش موثری در جلوگیری از بروز اختلاف و حل‌وفصل دعاوی ملکی ایفا می‌کند. اولاً، پیش از انجام معامله، مشورت با وکیل می‌تواند خریدار را از وضعیت حقوقی ملک آگاه کند. برای مثال، وکیل با استعلام از اداره ثبت اسناد، مشخص می‌کند که آیا ملک دارای سند رسمی هست یا خیر، آیا در رهن یا بازداشت است، و آیا فروشنده مالک قانونی ملک محسوب می‌شود یا سوابق قولنامه‌ای قبلی وجود دارد. این اطلاعات به خریدار کمک می‌کند ریسک معامله را سنجیده و در صورت وجود مشکل، از انجام آن خودداری کند. به بیان ساده، یک وکیل ملکی اردبیل می‌تواند مثل یک فیلتر عمل کند تا معاملات پرخطر اصلاً انجام نشوند.
ثانیاً، اگر معامله قولنامه‌ای انجام شده و کار به دادگاه کشیده شد، حضور وکیل متخصص ملکی در اردبیل در کنار خریدار یا فروشنده می‌تواند روند دادرسی را تسریع و تسهیل نماید. وکیل آگاه به جزئیات حقوقی می‌داند که برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه مدارکی لازم است: مبایعه‌نامه معتبر، رسیدهای پرداخت، گواهی عدم حضور (در صورت تخلف فروشنده از حضور در دفترخانه) و غیره. او با تنظیم دادخواست به نحو صحیح و اشاره به مواد قانونی مرتبط، شانس موفقیت موکل خود را افزایش می‌دهد. همچنین در جلسه دادگاه، وکیل قادر است استدلال‌های محکمه‌پسندی مطرح کند و در برابر دفاعیات طرف مقابل (مثلاً ادعای فسخ معامله یا وجود مانع قانونی) پاسخ حقوقی مناسب بدهد. از آنجا که بهترین وکیل ملکی در اردبیل تجربه پرونده‌های مشابه را دارد، می‌تواند پیش‌بینی کند که چه موانعی ممکن است پیش بیاید و برای رفع آنها از قبل اقدام کند. برای نمونه، اگر ملک نیاز به تفکیک یا اخذ پایان‌کار شهرداری داشته باشد، وکیل مراحل اداری آن را پیگیری کرده و دستورهای لازم را از دادگاه اخذ می‌کند تا مانعی برای صدور سند رسمی باقی نماند.
نکته دیگر، اهمیت وکیل در حفظ حقوق موکل و جلوگیری از تضییع حق است. در پرونده‌های ملکی پیچیده، ممکن است فروشنده متخلف سعی کند با طرح دعوای واهی یا انتقال دارایی‌هایش، اجرای حکم دادگاه را دشوار کند. یک وکیل حرفه‌ای با آگاهی از این حربه‌ها، اقدامات پیشگیرانه مانند درخواست تامین خواسته یا دستور موقت را به موقع انجام می‌دهد تا حق موکل خود را حفظ کند. با راهنمایی وکیل، بسیاری از اختلافات قبل از رسیدن به دادگاه با صلح و سازش حل‌وفصل می‌شود و حتی اگر کار به دادگاه بکشد، وکیل سعی می‌کند در کوتاه‌ترین زمان ممکن حکم قطعی و سند رسمی را برای موکل خود بگیرد.
نتیجه‌گیری
بحران معاملات قولنامه‌ای در اردبیل زنگ خطری است که نشان می‌دهد باید نگرش عمومی به معاملات املاک تغییر کند. تجربه‌ها نشان داده که اسناد عادی و قولنامه‌ای بستر مناسبی برای سودجویی سوداگران و ایجاد اختلافات پایان‌ناپذیر در دادگستری هستند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات که با جدیت در حال اجراست، تلاشی است برای پایان دادن به این نابسامانی و شفاف‌سازی بازار ملک. اما اجرای قانون تنها یک روی سکه است و روی دیگر آن افزایش آگاهی مردم و بهره‌گیری از مشاوره حقوقی پیش از انجام معاملات است. توصیه می‌شود شهروندان قبل از هرگونه معامله ملکی، حتماً وضعیت ثبتی ملک را بررسی کرده و در صورت امکان از دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم مبایعه‌نامه استفاده کنند. در صورت ناچار بودن به قولنامه (مثلاً برای املاک در دست ساخت یا فاقد سند تفکیکی)، حتماً مفاد قولنامه با دقت تنظیم شود و تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی در موعد مشخص به صورت شفاف قید گردد.
در نهایت، نقش وکیل ملکی متخصص را نباید نادیده گرفت. حضور وکیل در کنار طرفین معامله نه تنها برای حل و فصل اختلافات، بلکه برای پیشگیری از وقوع آنها ضروری است. یک وکیل دلسوز می‌تواند با راهنمایی صحیح، از افتادن مردم در دام معاملات غیررسمی جلوگیری کند و در صورت بروز مشکل، با کمترین هزینه و زمان مشکل را برطرف سازد. امیدواریم با تلاش‌های قانونی صورت‌گرفته و افزایش آگاهی عمومی، شاهد کاهش معاملات قولنامه‌ای در اردبیل و کل کشور باشیم تا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دیگر یک کابوس حقوقی برای مردم عادی نباشد. بهره‌گیری از دانش و تجربه‌ی اهل فن از جمله وکلای مجرب، مسیر دستیابی به این هدف را هموارتر خواهد کرد.
انتهای رپورتاژ آگهی
انتهای پیام/
