رئیس ستاد اربعین دانشگاه آزاد اسلامی خبر داد
نظام مهندسی ساختمان و بازار اجاره؛ عبور از نگاه تکبعدی به مسکن/ امینی: سقف ۲۵ درصدی نیازمند «بسته هماهنگ عرضه، مالیات و شناسنامه فنی» است
به گزارش خبرنگار خبرگزاری آنا، بازار اجاره مسکن در تهران، سالهاست که از یک سو با رشد فزاینده قیمتها و از سوی دیگر با کاهش توان خرید خانوارها دستبهگریبان است. مصوبه اخیر شورای مسکن استان تهران در تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴، اگرچه در ظاهر اقدامی حمایتی بهنظر میرسد، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند بدون اصلاحات ساختاری در زمینه عرضه زمین، تأمین مالی ساخت، نظام مالیاتی و نظارت بر کیفیت ساختمانها، این سیاست نهتنها کارآمد نخواهد بود، بلکه ممکن است پیامدهای معکوسی همچون رشد قراردادهای غیررسمی، کاهش شفافیت و تشدید نابرابری فضایی را به دنبال داشته باشد. در این راستا، خبرگزاری آنا گفتوگویی با دکتر الهام امینی، استادیار دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و فناوری پردیس و عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، انجام داده است تا از منظر علمی، حقوقی و شهرسازی به واکاوی ابعاد این مصوبه و راهکارهای جایگزین بپردازد.
گفتوگوی خبرنگار خبرگزاری آنا با الهام امینی، استادیار دانشگاه آزاد اسلامی واحد علوم و فناوری پردیس و عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران به این موضوع میپردازد؛
آنا: با توجه به تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها در تهران (مصوبه شورای مسکن استان تهران برای سال ۱۴۰۴)، ارزیابی شما از اثربخشی این سیاست چیست؟
امینی: بازار اجاره مسکن در تهران با ناترازی عمیقی میان توان پرداخت خانوار و هزینههای واقعی مسکن روبهروست. بر اساس برآوردهای رسمی، سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار تهرانی در برخی مناطق به بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد میرسد. در چنین شرایطی، تعیین سقف ۲۵ درصدی اگرچه از منظر حمایتی قابل درک است، اما بهتنهایی نمیتواند مسئله را حل کند. وقتی تورم عمومی، هزینه ساخت، قیمت زمین و انتظارات تورمی در سطح بالاتری حرکت میکنند، مداخله صرفاً دستوری در بازار اجاره معمولاً به نتایج پایدار منجر نمیشود.
از منظر شهرسازی و برنامهریزی فضایی، مسئله فقط رقم اجاره نیست؛ بلکه پیامدهای کالبدی این سیاستها نیز اهمیت حیاتی دارد. اگر سیاستهای کنترلی بدون بستههای مکمل عرضهمحور اجرا شوند، بخشی از مالکان از بازار رسمی اجاره فاصله میگیرند، قراردادهای غیرشفاف افزایش مییابد و در نهایت خانوارهای متوسط و کمدرآمد به سکونت در پهنههای کمبرخوردار یا شهرهای پیرامونی سوق داده میشوند. این روند، هم نابرابری فضایی را تشدید میکند و هم هزینههای پیمایش روزانه، ترافیک و آلودگی هوا را افزایش میدهد.
آنا: برخی معتقدند مالکان از مسیرهای حقوقی یا توافقات صوری، این سقف را دور میزنند. تحلیل حقوقی شما چیست؟
امینی: این مسئله تا حد زیادی قابلپیشبینی بود. در نظام حقوقی ایران، توافق کتبی طرفین و موارد مصرح در قانون (مانند نیاز شخصی مالک به ملک) از جمله روزنههایی است که امکان تمدید با نرخ بالاتر از سقف مصوب را فراهم میکند. آنچه ما شاهدیم این است که برخی مالکان با مشاوره وکلا، از این ظرفیتهای قانونی استفاده میکنند؛ مثلاً با استناد به نیاز شخصی، مستأجر را تخلیه و سپس ملک را با نرخ آزاد به مستأجر جدید اجاره میدهند. یا در مواردی، قرارداد را بهصورت قولنامههای صوری با مبالغ بالاتر منعقد میکنند.
اما مهمتر از تخلف فردی، ضعف در طراحی نظام تنظیمگری است. اگر ابزار نظارت، مشوقهای مالیاتی معتبر، ضمانت اجرا و حمایت از هر دو طرف قرارداد بهصورت همزمان وجود نداشته باشد، سقفگذاری بهتنهایی نمیتواند بازار را منظم کند. ما با یک مسئله صرفاً حقوقی مواجه نیستیم؛ بلکه با یک مسئله چندبعدی روبهرو هستیم که ابعاد اقتصادی، اجتماعی و کالبدی را در بر میگیرد.
آنا: در این میان، سازمان نظام مهندسی چه نقشی میتواند ایفا کند؟
امینی: سازمان نظام مهندسی باید از جایگاه صرفاً فنی و کنترلی فراتر برود و در تنظیمگری کیفیت سکونت نیز ایفای نقش کند. اگر بازار اجاره را فقط با شاخص قیمت بسنجیم، از مؤلفههای بسیار مهمی مثل ایمنی لرزهای، مصرف انرژی، تابآوری کالبدی، کیفیت نما و آسایش حرارتی غفلت میکنیم.
در این زمینه، سه ظرفیت مشخص وجود دارد:
نخست، تدوین «شناسنامه فنی-استیجاری» برای هر واحد مسکونی که شاخصهایی نظیر مقاومت سازهای، رتبه انرژی، ایمنی تأسیسات و کیفیت فضای داخلی را درجهبندی کند. این شناسنامه میتواند به عنوان یکی از متغیرهای تعدیلکننده نرخ اجاره در کمیسیونهای کارشناسی املاک مورد استفاده قرار گیرد.
دوم، تدوین ضوابط «مسکن اقتصادیِ باکیفیت» برای واحدهای کوچکمتراژ استیجاری، تا از تبدیل مسکن اقتصادی به زاغهسازی عمودی جلوگیری شود. گروههای تخصصی معماری و شهرسازی سازمان میتوانند حداقلهای فضا، نور، تهویه و دسترسی را برای این نوع مسکن تعیین کنند.
سوم، احیای نظارت شهرسازی و الزام پروژههای بزرگمقیاس به ارائه «گزارش انطباق با طرح تفصیلی تهران» در زمینه سرانههای خدماتی، دسترسی به حملونقل عمومی و سهم فضاهای باز شهری. پروژههای منطبق، مشمول تخفیف در عوارض شهرداری و تسهیلات اداری شوند.
آنا: چه راهکارهای مشخصی را به عنوان مسیر مؤثرتر برای ساماندهی بازار اجاره پیشنهاد میکنید؟
امینی: راهحل پایدار از مسیر «تنظیمگری ساختاری» میگذرد، نه صرفاً قیمتگذاری دستوری. محورهای پیشنهادی من عبارتند از:
۱. افزایش عرضه مسکن استیجاری حرفهای (Build-to-Rent): با تخصیص اراضی قهوهای (Brownfields) در بافتهای فرسوده و اعطای مشوقهای شهرسازی، پروژههایی تعریف شوند که حداقل ۳۰٪ واحدهای خود را به مدت ۱۰ سال به اجارهداری حرفهای اختصاص دهند. اراضی قهوهای به زمینهایی اطلاق میشود که پیشتر کاربری صنعتی یا تجاری داشتهاند و با رویکرد بازآفرینی شهری و تلفیق مؤلفههای فنی، اجتماعی و اقتصادی، پتانسیل بالایی برای توسعه مجدد پایدار دارند.
۲. مشوقهای مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت: بر اساس ظرفیتهای موجود در قانون مالیاتهای مستقیم، مالکانی که قراردادهای ۳ ساله یا بیشتر منعقد کنند و آن را در سامانه ثبت ملی املاک ثبت نمایند، از معافیت یا تخفیف مالیاتی بر درآمد اجاره بهرهمند شوند.
۳. فعالسازی مؤثر مالیات بر خانههای خالی: بر اساس قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، ۱۰۰٪ درآمد حاصل از مالیات بر خانههای خالی به حساب شهرداری تهران واریز میشود و نرخ آن در سال اول ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره تعیین شده است. این درآمد باید به طور اختصاصی به صندوق توسعه مسکن استیجاری و نوسازی بافتهای فرسوده اختصاص یابد.
۴. ایجاد صندوق تضمین اجاره با مشارکت بانکها و صنعت بیمه، تا ریسک عدم پرداخت یا خسارت برای مالک پوشش داده شود و از سوی دیگر، مستأجر از امنیت سکونت برخوردار گردد. این الگو در کشور فرانسه با طرح Visale به خوبی جواب داده است.
آنا: جمعبندی شما برای سیاستگذاران چیست؟
امینی: سقف ۲۵ درصدی، اگر بدون سیاستهای مکمل اجرا شود، بیشتر نقش یک مداخله کوتاهمدت و البته پرتنش را خواهد داشت تا یک راهحل پایدار. بازار اجاره تهران نیازمند بستهای هماهنگ از سیاستهای عرضهمحور، حقوقی شفاف، مالیاتهای هدفمند و ضوابط فنی-شهرسازی است. باید از نگاه تکبعدی فاصله بگیریم و مسئله مسکن را در پیوند با عدالت فضایی، کیفیت سکونت، تابآوری شهری و امنیت اجتماعی ببینیم.
سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران آمادگی دارد با ارائه شناسنامه فنی و کیفی ساختمانها، تدوین ضوابط مسکن اقتصادی-استیجاری استاندارد و مشارکت در کارگروههای تخصصی تنظیمگری، مبنای قیمتگذاری و نظارت بر اجارهبها را از «سوداگری صرف» به «کیفیت زیست و ایمنی کالبدی» تغییر دهد. این رویکرد هم منافع مالک را در بلندمدت تأمین میکند و هم امنیت و آرامش بیشتری را برای مستأجر به ارمغان میآورد.
انتهای پیام/
